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Risalgono oramai alla Legge Finanziaria 2005 (L.311/2004) una serie di provvedimenti volti a contrastare le locazioni sommerse.
Non rappresentano, oggi, certamente una novità, ma credo che ancora in pochi abbiano seriamente realizzato quanto pesanti possono essere le conseguenze di un comportamento elusivo.
Innanzi tutto si definisce in maniera precisa cosa succede qualora non si registri un contratto di affitto: presunzione di esistenza del rapporto di locazione anche per i precedenti 4 periodi di imposta oltre a quello in corso, in aggiunta alle consuete sanzioni per la mancata registrazione, ovviamente salvo prova contraria documentata.
Ciò si traduce in una mancata dichiarazione di reddito, per ogni anno contestato, di un importo pari al 10% del valore catastale dell’immobile.
Occorre precisare che il valore catastale si ottiene utilizzando una delle seguenti formule:

L’altro elemento da tenere presente in caso di contratti di locazione è l’importo del canone dichiarato nel contratto medesimo. La norma prevede che gli uffici non possano procedere a rettifiche qualora l’importo dichiarato nel contratto sia il maggiore tra il canone pattuito tra le parti opportunamente ridotto forfettariamente del 15% ed il 10% del valore catastale dell’immobile.
In parole più semplici è sufficiente dichiarare un importo almeno pari al 10% del valore catastale del’immobile per mettersi al riparo da qualsiasi procedura di rettifica da parte dell’amministrazione finanziaria.

A questo punto si pongono una serie di domande di ordine pratico: cosa succede se il canone annuo reale è inferiore al 10% del valore catastale? Perché dicharare di più di quello che effettivamente si percepisce? Come far valere i propri diritti e contestare l’accertamento?
Interpretando letteralmente la norma la sola risposta ammessa sarebbe di dichiarare almeno questo minimo del 10% del valore catastale dell’immobile. Dichiarando meno si incorrerebbe in una operazione di rettifica in fase di accertamento. Questo almeno fino alla Circolare n.10 del 16/03/2005 nella quale l’Agenzia delle Entrate, in risposta ad una precisa domanda, chiarisce che “il dispositivo della norma ha ad oggetto la preclusione dell’azione istruttoria e accertatrice degli uffici nell’ipotesi in cui il contribuente dichiari il maggior importo tra quello risultante dal canone di locazione indicato in contratto, ridotto del 15 per cento, e il 10 per cento del valore catastale dell’immobile, ma non introduce presunzioni in ordine all’ammontare del reddito derivante dagli immobili concessi in locazione. Non ne deriva, quindi, un effetto di adeguamento automatico del reddito per le ipotesi in cui il parametro non sia rispettato……. Nella ipotesi in cui il contribuente dichiari un canone inferiore a tale importo, peraltro, potranno essere esperiti gli ordinari poteri di accertamento e istruttori.”

Quindi, riassumendo, se viene dichiarato almeno il 10% del valore catastale si preclude ogni accertamento da parte degli uffici, mentre dichiarando di meno si è soggetti alla normale azione di accertamento, come è sempre stato.

Infine un suggerimento per coloro che hanno o intendono portare la residenza in città ad alta tensione abitativa:
verificate se sia possibile sottoscrivere contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone concordato ai sensi della legge 431/98. Per questi infatti non si applicano tutte le considerazioni fatte.

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